152 拍卖会上的暗流

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陈帆将那份《轨道交通线网优化研讨会纪要》的pdf文件标记为“高优先级语义分析对象”后，便关闭了主控台左侧的辅助屏。他没有立刻下达进一步指令，而是转身走向会议室。走廊灯光平稳，脚步声在空旷中回荡两下便消散。

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会议桌已提前布置完毕，投影仪连接着便携终端，墙面上缓缓展开一幅三维城市热力图。五道口区域被单独提取出来，标注着密密麻麻的数据节点。交通流量、人口密度、高校辐射范围、企业注册增速——每一项都被赋予特定权重，并实时演算出综合价值指数。

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李航和周婷已经就座，前者正低头翻看一份打印出来的趋势推演报告，后者则用笔在笔记本上划出几处疑问点。没有人说话，但气氛并不凝滞，而是带着一种即将进入实战前的克制节奏。

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陈帆走到投影前，手指轻点屏幕，调出系统输出的核心参数表。

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“教育权重三十五，交通四十，商业二十五。”他声音不高，却清晰传入每个人耳中，“这不是拍脑袋定的比例，是过去七十二小时对十七个可比地块的历史成交数据反向拟合的结果。”

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李航抬起头：“你是说，系统从以往成功溢价的案例里，倒推出了这个配比？”

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“准确地说，是识别出了哪些因素在最终成交价中起到了决定性作用。”陈帆切换画面，展示一组对比柱状图，“比如望京那次拍卖，商业预期拉得太高，结果后期招商不及预期，反而拖累整体回报率。而亦庄那块地，赢就赢在交通兑现速度快，哪怕当时配套不足，资本也愿意提前买单。”

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周婷合上笔记本：“所以你认为，只要抓住这三项核心变量，就能绕开传统拿地依赖关系和消息的操作模式？”

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“不是绕开。”陈帆纠正道，“是建立新的判断基准。我们没法控制谁跟领导吃饭，但可以比所有人都更早看清这块地到底值多少钱。当别人还在打听内部消息时，我们已经在算人流转化率了。”

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